«Товарооборот» — ключевое понятие в договоре аренды
Именно от него зависит размер арендного платежа, который вы получаете, ведь именно для этого вы сдаете арендатору помещение.
Однако большинство договоров подходят к определению структуры товарооборота формально: они описывают механизм учета, концентрируясь лишь на размере фиксированного платежа и процента от товарооборота.
В то же время детальное описание нюансов работы арендатора с покупателями позволяет учесть всю его коммерческую деятельность и конвертировать ее в арендные платежи.
Рассмотрим пример формулировки:
На первый взгляд, это логично. Но в таком определении кроется ошибка.
Кассы на территории помещения — средство фиксации чеков, а не отражение всего товарооборота
На практике часть выручки часто проходит мимо товарооборота: например, операции с бонусами, сертификатами или выдача товара, предварительно оплаченного онлайн.
При этом сам расчет может происходить в разных местах и форматах:
- Доставка — товар оплачивают в ТЦ, но продажу фиксирует чек облачной кассы при доставке на дом;
- Оплата по QR (не через СБП) — расчет происходит внутри магазина, но чек оформляется на облачной кассе;
- Предоплата — покупатель оплачивает заказ онлайн через облачную кассу, а забирает товар в магазине.
Если договор не учитывает эти нюансы и места расчетов, арендатор формально действует в его рамках, а вы теряете часть доходов.
Чтобы исключить подобные риски, необходимо детально прописывать понятие товарооборота и глубину его контроля «до чека» — как совокупную выручку от всей коммерческой деятельности, связанной с вашим помещением, независимо от источника данных и способа учета.
Товарооборот «до чека» — это ключ
В большинстве договоров аренды формулировка «товарооборота» привязана исключительно к фискальным чекам, что позволяет арендаторам легально исключать из расчета часть выручки.
Авансовые платежи и зачеты
Покупатель оплачивает товар онлайн и забирает его в помещении ТЦ — это реальная выручка. Но если в договоре не указано, что зачеты авансов включаются в товарооборот, они не попадают в отчет.
Результат: доход исключается из базы для расчета арендной платы.
Бонусы и программы лояльности
- Покупатель платит 10 000 руб., но 5 000 руб. списывает бонусами. Если договор не обязывает учитывать встречное предоставление, эта часть выручки теряется для расчета аренды.
- Бонусы от программ лояльности нередко не проходят через кассу как полная оплата, и в отчете видна только малая часть суммы.
Доставка на дом и онлайн-заказы
Покупатель оплачивает товар в магазине, но оформляет доставку на дом. Если договор не фиксирует включение таких операций, часть выручки не учитывается в товарообороте.
Операции, которые часто не попадают в товарооборот
| Сценарий | Что происходит | Почему не попадает в ТО |
|---|---|---|
| Онлайн-покупка, выдача в ТЦ | Клиент оплатил на сайте, получил в магазине | Чек пробивается на облачной кассе, не на кассе ТЦ |
| Доставка на дом | Оплата в ТЦ, доставка покупателю | Полный расчет проходит вне кассы в помещении |
| Бонусные программы | Часть оплаты проходит баллами | Не вся ценность фиксируется как денежный платеж |
| Сертификаты и трейд-ин | Часть стоимости закрывается неденежным способом | Уменьшается отраженная сумма оплаты |
Как должен выглядеть идеальный договор
Правильная формулировка товарооборота должна описывать не то, что видно в чеке, а экономическую сущность операции — полную ценность, переданную за товар или услугу.
Даже если торговый центр является частью омниканальной цепочки продаж, он имеет право учитывать весь связанный с ним товарооборот. Если ТЦ участвует в продаже на любом этапе, этот вклад должен быть отражен в арендной плате.
Современные аналитические системы через API позволяют анализировать каждый чек и учитывать широкий спектр операций, помогая объективно оценивать полный объем продаж арендатора.
С уважением,
Команда Rentu
